🇪🇸🏙 Сама схема купли-продажи квартир в Испании значительно отличается от российской практики. Что вызвано, вероятно, законодательством, деловыми традициями и рынком продавца.
Этапы покупки:
1. Поиск квартиры. Основной ресурс: idealista, прочие: fotocasa, pisos… Больше порталов с квартирами
2. Осмотры вариантов. Не будем погружаться в то, как смотреть и выбирать квартиры. Но скажу, что есть услуга осмотра с архитектором — он выявит технические проблемы (протечки, грибок, трещины и пр). Цена порядка 100-150 евро. Но мы не использовали.
3. Выбор квартиры. Отправка сигнала, т.е. предложения о цене продавцу. Чтобы агентство направило ваше предложение по цене продавцу, как правило, необходимо подтвердить серьезность намерений, подкрепив предложение авансом около 1% от суммы сделки. Этот аванс обычно идет на счет агентства. Далее, если продавец соглашается, то сигнал идет в зачет оплаты ДКП. Если продавец отказывается, то сигнал возвращается. И если продавец соглашается, а вы передумали покупать, сигнал уходит продавцу в качестве компенсации суеты.
4. Договор задатка, он же Arras. При подтверждении сигнала делают аррас, по которому покупатель отправляет переводом 10% продавцу (реже — агентству). Назначается предельный срок сделки купли-продажи. Обычно от 2 до 4 месяцев, но фактически можно и быстрее купить. Вопрос, свободна ли квартира, готовы ли у покупателя деньги и пр. Аррас аналогичен российскому пониманию задатка: обязывает продавца продать и в случае отказа одной из сторон предусмотрен штраф в размере суммы задатка.
5. Юридическая проверка. Лучше иметь юридическое сопровождение с самого начала, но на таком рынке приходится быстро принимать решения о покупке. Поэтому начинать юридическую проверку обычно имеет смысл после одобрения сигнала или даже арраса. Так как в аррасе обычно прописывается, что квартира продается без обременений и арендаторов, так что в случае обнаружения оных при проверке в теории вы без проблем откажетесь от сделки и вернете задаток.
6. Покупатель выбирает нотариуса, некоторые имеют плохие отзывы на картах гугл (долго оформляют бумаги, делают ошибки и пр), так что осторожнее с этим. Назначаете дату и время подписания. Юрист или агентство передает документы для подготовки нотариусом договора купли-продажи (ДКП или по-нашему Contato de compraventa).
7. Сделка и оплата. Как правило, в день сделки при подписании ДКП у нотариуса покупатель передает банковский чек (чеки) на оставшиеся 90% суммы сделки продавцу.
И это, конечно, шок. Потому что в России давно главной схемой расчетов является аккредитив, а теперь еще и эскроу счет. Банковского чека (БЧ) в РФ, 16 лет проработав в недвижимости, я даже не видел ни разу.
БЧ можно сделать в банке накануне сделки. Он выписывается на имя продавца и может быть обналичен им в свою пользу в любом отделении вашего банка. Если же сделка не состоится, вы можете вернуть бч в свой банк и деньги вернуться вам на счет. БЧ, естественно, лучше не терять, что будет в этом случае, пока не выяснял.
Другим вариантом является перевод OMF, это запланированный перевод, осущесивляется моментально по звонку покупателя в банк, но его нужно готовить заранее, есть комиссия, и он менее удобен.
8. Оплата комиссии агентства (обычно 3% + НДС) производится чеком или переводом накануне сделки.
9. Оплата налога на переход права собственности (ITP). Этот налог равен 10% от суммы ДКП, и его следует оплатить в течение 30 дней с даты сделки. Есть скидки молодым и небогатым.
10. Оплата услуг нотариуса — порядка 1000 евро, но 2/3 по закону (не знаю, какому именно, так мне сказала юрист) платит продавец и 1/3 — покупатель. Так что еще 330 евро с покупателя.
11. Регистрация сделки осуществляется юристом или специальной компанией, цена от 300 до 400 евро. Процесс занимает 2 месяца, но уже в день сделки нотариус выдаст вам Copia simple ДКП, с которым можно сделать многое: оформить прописку в приобретенной квартире, переоформить комуслуги на. свое имя и пр.
12. Поздравляю с покупкой квартиры! 🥳✌️
#инвестиции #квартиры
t.me/movetospain
